投資性房地產(chǎn)評估指導意見
中評協(xié)〔2017〕53
第一章 總則
第一條 為規(guī)范投資性房地產(chǎn)評估行為，保護資產(chǎn)評估當事人合法權益和公共利益，根據(jù)《以財務報告為目的的評估指南》制定本指導意見。
第二條 本指導意見所稱投資性房地產(chǎn)，是指《企業(yè)會計準則第3 號——投資性房地產(chǎn)》及其應用指南所稱的投資性房地產(chǎn)，即企業(yè)為賺取租金或者資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。
第三條 本指導意見所稱投資性房地產(chǎn)評估，是指資產(chǎn)評估機構及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，根據(jù)委托對以財務報告為目的所涉及的符合會計準則規(guī)定條件的投資性房地產(chǎn)在評估基準日的公允價值進行評定和估算，并出具資產(chǎn)評估報告的專業(yè)服務行為。
第四條 執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務，應當遵守本指導意見。
第二章 基本遵循
第五條 執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務，應當具備投資性房地產(chǎn)評估的專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗，能夠勝任所執(zhí)行的投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務。
執(zhí)行某項特定業(yè)務缺乏特定的專業(yè)知識和經(jīng)驗時，應當采取彌補措施，包括利用專家工作及相關報告等。
第六條 執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務，應當充分理解相關會計準則的要求、評估對象在企業(yè)財務報告中的核算和披露要求，并提請企業(yè)管理層按其經(jīng)營意圖以及會計準則的規(guī)定對投資性房地產(chǎn)進行恰當分類。
第七條 執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務，應當與企業(yè)和執(zhí)行審計業(yè)務的注冊會計師進行必要的溝通，了解其因遵循相關會計準則的具體要求而提出的具體意見和建議，并分析這些意見和建議對評估業(yè)務的影響。
第八條 資產(chǎn)評估專業(yè)人員應當提醒委托人根據(jù)會計準則的相關要求確定評估基準日。評估基準日可以是資產(chǎn)負債表日、投資性房地產(chǎn)轉換日等。
第九條 執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務，應當對投資性房地產(chǎn)進行現(xiàn)場調(diào)查，明確投資性房地產(chǎn)的實物狀況、權益狀況和區(qū)位狀況，收集相關權屬證明、租賃合同等文件；沒有權屬證明文件的，應當要求委托人或者其他相關當事人對投資性房地產(chǎn)的權屬做出承諾或者說明。
第三章 評估對象
第十條 資產(chǎn)評估專業(yè)人員應當知曉會計準則中投資性房地產(chǎn)的分類，并提請委托人參照以下會計準則的要求，明確評估對象：
（一）已出租的土地使用權，是指企業(yè)通過出讓或者轉讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式租出的土地使用權。
（二）持有并準備增值后轉讓的土地使用權，是指企業(yè)取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權。
（三）已出租的建筑物，是指企業(yè)擁有產(chǎn)權、以經(jīng)營租賃方式租出的建筑物，包括自行建造或者開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物。
第十一條 執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務，應當明確評估對象對應的是個別建筑物單元，還是多個建筑物單元及其附屬設施共同構成的整體。
當出租建筑物的附屬設備和設施是租金收入所對應出租資產(chǎn)的組成部分時，應當考慮該設備和設施對投資性房地產(chǎn)價值的影響。
第四章 評估方法
第十二條 執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務，應當根據(jù)評估對象、價值類型、資料收集情況和數(shù)據(jù)來源等相關條件，參照會計準則關于評估對象和計量方法的有關規(guī)定，選擇評估方法。
第十三條 采用市場法評估投資性房地產(chǎn)時，應當收集足夠的同類或者類似房地產(chǎn)的交易案例，并對所收集的信息及其來源進行分析。在選用交易案例時應當關注案例的可比性，重點分析投資性房地產(chǎn)的實物狀況、權益狀況、區(qū)位狀況、交易情況及租約條件。
第十四條 采用市場法評估投資性房地產(chǎn)時，應當建立價值可比基礎，細化相關比較因素，包括交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、具體位置、經(jīng)營業(yè)態(tài)和所帶租約等，明確相關指標參數(shù)內(nèi)涵。
第十五條 采用收益法評估投資性房地產(chǎn)時，應當對企業(yè)來自于投資性房地產(chǎn)的租金收益，以及當期產(chǎn)生的相應費用進行分析，判斷租金收益與相應費用的匹配性，確定凈收益。
投資性房地產(chǎn)的凈收益是指租金中直接歸屬于評估對象所對應的房地產(chǎn)權益部分，不包括物業(yè)管理費、代墊水電費等其他項目，并應當考慮免租期和租金收取方式的影響。
第十六條 采用收益法評估投資性房地產(chǎn)時，應當關注投資性房地產(chǎn)現(xiàn)有租約條款對公允價值的影響，包括租金及其構成、租期、免租期、續(xù)租條件和提前終止租約的條件。
評估中應當關注租約的合法、有效性，了解實際履行狀況。對合法、有效并實際履行的租約，預測未來凈收益所使用的租約期內(nèi)的租金應當采用租約所確定的租金，租約期外的租金應當采用正常客觀的租金。當約定租金與市場租金水平存在較大差異時，應當分析其原因，并進行披露。
第十七條 采用收益法評估投資性房地產(chǎn)時，應當根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟壽命年限與土地使用權剩余使用年限等參數(shù)，以及法律、行政法規(guī)的規(guī)定確定收益期限。
第十八條 采用收益法評估投資性房地產(chǎn)時，應當合理確定折現(xiàn)率。折現(xiàn)率應當反映評估基準日類似地區(qū)同類投資性房地產(chǎn)平均回報水平和評估對象的特定風險。折現(xiàn)率的口徑應當與收益口徑保持一致，并考慮租約、租期、租金等因素對折現(xiàn)率選取的影響。
第十九條 采用市場法和收益法評估投資性房地產(chǎn)時，評估結論通常包括土地使用權價值。
執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務應當關注已出租的建筑物的會計核算中是否包含建筑物所對應的土地使用權。如果會計核算不包含土地使用權，應當提請企業(yè)管理層重新分類，或者在評估結論中扣除土地使用權的價值，并在資產(chǎn)評估報告中進行披露。
第二十條 采用市場法和收益法評估投資性房地產(chǎn)時，應當排除特殊交易情況的影響，包括非常規(guī)的融資、售后租回、特殊對價或者折讓等。
第二十一條 采用市場法和收益法無法得出投資性房地產(chǎn)公允價值時，可以采用符合會計準則的其他方法。如果仍不能合理得出投資性房地產(chǎn)公允價值，經(jīng)委托人同意，還可以采用恰當?shù)姆绞椒治鐾顿Y性房地產(chǎn)公允價值的區(qū)間值，得出價值分析結論，并提醒資產(chǎn)評估報告使用人關注公允價值資產(chǎn)評估結論和價值分析結論的區(qū)別。
第五章 披露要求
第二十二條 執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務，應當根據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估報告》和《以財務報告為目的的評估指南》編制并由資產(chǎn)評估機構出具資產(chǎn)評估報告，進行恰當披露。
第二十三條 編制投資性房地產(chǎn)評估報告應當披露必要的信息，使資產(chǎn)評估報告使用人，包括企業(yè)管理層和執(zhí)行審計業(yè)務的注冊會計師等，了解資產(chǎn)評估過程、正確理解和使用評估結論。
第二十四條 投資性房地產(chǎn)評估報告中應當重點披露以下內(nèi)容：
（一）評估對象的具體描述，包括總體情況和主要特點等；
（二）評估對象的權屬狀況、使用狀況及租約信息；
（三）價值類型的定義及其與會計準則的對應關系；
（四）評估方法的選擇過程和依據(jù)，評估方法的具體運用；
（五）評估假設，主要包括：已簽租約是否合法、有效；已簽租約是否實際履行，是否會改變和無故終止；已出租建筑物的經(jīng)營業(yè)態(tài)是否會發(fā)生重大改變；
（六）關鍵性評估參數(shù)的來源、依據(jù)和測算過程等；
（七）是否存在缺失產(chǎn)權文件等方面的瑕疵或者重大限制。
第二十五條 當評估對象存在產(chǎn)權瑕疵且該瑕疵事項可能對投資性房地產(chǎn)的公允價值產(chǎn)生重大影響時，應當對該瑕疵事項及其影響進行披露并提請資產(chǎn)評估報告使用人予以關注。
第六章 附則
第二十六條 本指導意見自2017年10月1日起施行。中國資產(chǎn)評估協(xié)會于2009年12月18日發(fā)布的《關于印發(fā)〈投資性房地產(chǎn)評估指導意見（試行）〉和〈資產(chǎn)評估準則——珠寶首飾〉的通知》（中評協(xié)〔2009〕211號）中的《投資性房地產(chǎn)評估指導意見（試行）》同時廢止。
