最高法院判例：單獨(dú)設(shè)定土地抵押權(quán)的在建工程項(xiàng)目處置應(yīng)單獨(dú)確認(rèn)土地使用權(quán)的價(jià)值
裁判實(shí)例
杭州銀行股份有限公司上海虹口支行、浙江寶業(yè)建設(shè)集團(tuán)有限公司建設(shè)工程施工合同糾紛執(zhí)行審查類執(zhí)行裁定書
(2019)最高法執(zhí)監(jiān)470號
申訴人（利害關(guān)系人）：杭州銀行股份有限公司上海虹口支行；（以下簡稱杭州銀行）
申請執(zhí)行人：浙江寶業(yè)建設(shè)集團(tuán)有限公司（以下簡稱寶業(yè)公司）；
被執(zhí)行人：上海金巢實(shí)業(yè)有限公司（以下簡稱金巢公司）。
寶業(yè)公司向上海市第二中級人民法院（以下簡稱上海二中院）申請執(zhí)行，該院于2016年2月1日以（2016）滬02執(zhí)85號案執(zhí)行。執(zhí)行中，該院經(jīng)委托評估，確定涉案土地和在建工程的評估價(jià)總價(jià)為15300萬元，起拍價(jià)為10710萬元，經(jīng)網(wǎng)拍一拍流拍。2018年9月6日，上海二中院發(fā)布第二次網(wǎng)拍公告，起拍價(jià)為8568萬元，寶業(yè)公司以起拍價(jià)競拍成交，并以其對金巢公司享有的工程款債權(quán)沖抵拍賣款。
杭州銀行不服，向上海二中院提出執(zhí)行異議稱，該行對案涉土地設(shè)定抵押權(quán)，并經(jīng)上海市虹口區(qū)人民法院（2017）滬0109民初18759號民事調(diào)解書予以確認(rèn)，故對土地拍賣價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。寶業(yè)公司對在建工程享有優(yōu)先受償權(quán)，其優(yōu)先權(quán)不包含土地使用權(quán)拍賣價(jià)款。故請求停止向?qū)殬I(yè)公司優(yōu)先分配案涉土地使用權(quán)的拍賣款，該款項(xiàng)應(yīng)分配給該行。
最高人民法院認(rèn)為，本案的焦點(diǎn)問題是，是否應(yīng)當(dāng)對涉案在建工程和土地使用權(quán)的價(jià)值分別確定，并由建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)人和抵押權(quán)人分別優(yōu)先受償。
《中華人民共和國物權(quán)法》第一百四十六條、一百四十七條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物等一并處分，建筑物、構(gòu)筑物等轉(zhuǎn)讓的，所占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。因此，即便房地分屬不同權(quán)利人，在處置程序中，也應(yīng)遵循一并處分的原則，以使受讓人取得完整的土地使用權(quán)。本案中，上海二中院基于“房地一體”原則對涉案在建工程及占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)進(jìn)行整體拍賣，符合法律規(guī)定。但根據(jù)物權(quán)法第二百條規(guī)定，“房地一體”應(yīng)當(dāng)理解為針對處置環(huán)節(jié)，而不能將建筑物與土地使用權(quán)理解為同一財(cái)產(chǎn)。因此，雖然對房地產(chǎn)一并處分，但應(yīng)當(dāng)對權(quán)利人分別進(jìn)行保護(hù)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規(guī)定精神，建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。建設(shè)工程的價(jià)款是施工人投入或者物化到建設(shè)工程中的價(jià)值體現(xiàn)，法律保護(hù)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的主要目的是優(yōu)先保護(hù)建設(shè)工程勞動者的工資及其他勞動報(bào)酬，維護(hù)勞動者的合法權(quán)益，而勞動者投入到建設(shè)工程中的價(jià)值及材料成本并未轉(zhuǎn)化到該工程占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)中。因此，上海高院和上海二中院以涉案房地產(chǎn)應(yīng)一并處置為由，認(rèn)定寶業(yè)公司享有的工程款優(yōu)先受償權(quán)及于涉案土地使用權(quán)缺乏法律依據(jù)，在對涉案房地產(chǎn)進(jìn)行整體拍賣后，拍賣款應(yīng)當(dāng)由建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)人以及土地使用權(quán)抵押權(quán)人分別優(yōu)先受償。本案涉案房地產(chǎn)經(jīng)過拍賣后，寶業(yè)公司以8568萬元價(jià)格競買，對于拍賣款中屬于土地使用權(quán)的部分，應(yīng)當(dāng)由杭州銀行優(yōu)先受償。鑒于該部分款項(xiàng)數(shù)額不清，由上海二中院重新依法確定后，由寶業(yè)公司和杭州銀行分別優(yōu)先受償。
如何單獨(dú)確認(rèn)土地使用權(quán)的價(jià)值
在建工程項(xiàng)目因完工程度差異等多種因素影響，通常難以采用比較法進(jìn)行估價(jià)，因未完工不能交付使用，也不產(chǎn)生收益，不具備收益法進(jìn)行估價(jià)的前提條件。在建工程項(xiàng)目從最高最佳利用為前提，具有開發(fā)或再開發(fā)潛力，在對應(yīng)的房地產(chǎn)市場能合理估算開發(fā)完工后的房地產(chǎn)價(jià)值的情況下，最適宜采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)，若對應(yīng)的房地產(chǎn)市場難以合理估算開發(fā)完工后的房地產(chǎn)價(jià)值，則宜采用成本法進(jìn)行估價(jià)，假設(shè)開發(fā)法在形式上是成本法的倒算法，通常在建工程項(xiàng)目可采用假設(shè)開發(fā)法或成本法進(jìn)行估價(jià)。
假設(shè)開發(fā)法原理
假設(shè)開發(fā)法是求得估價(jià)對象后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤和開發(fā)完成后的價(jià)值，將開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相減，或?qū)㈤_發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。
1.傳統(tǒng)公式：
待開發(fā)不動產(chǎn)的價(jià)值=開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價(jià)值－開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤－購買待開發(fā)不動產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
2.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法公式：
待開發(fā)不動產(chǎn)的價(jià)值=開發(fā)完成后價(jià)值現(xiàn)值－開發(fā)成本現(xiàn)值－管理費(fèi)用現(xiàn)值－銷售稅費(fèi)現(xiàn)值－購買待開發(fā)不動產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)現(xiàn)值
成本法原理
成本法是測算估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。
基本公式：
房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得成本+房屋建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤-建筑物折舊
基于“房地一體”原則對涉案在建工程及占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)進(jìn)行整體拍賣，符合法律規(guī)定，同時(shí)有利于被執(zhí)行人及相關(guān)利益人的利益，所以單獨(dú)估算土地使用權(quán)的價(jià)值原則上采用的估價(jià)方法應(yīng)與在建工程項(xiàng)目估價(jià)方法一致，只存在估價(jià)范圍的差異。
